租赁合同无效，如何追回163万房屋使用费

租赁合同无效，如何追回163万房屋使用费

我们山河律师事务所结合本案分析，租赁房屋因未取得建设工程规划许可证，合同效力及后续权利主张是核心争议。本案中，出租人成功追回163万元占有使用费，关键在于准确适用法律。

一、合同是否因无规划许可无效？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，房屋无规划许可，合同依法无效。我们律师团队提醒：出租无证房屋存在合同无效风险，出租前应确保证照齐全。

二、合同无效后，承租人是否应支付占有使用费？
依据上述司法解释第四条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。我们律师团队指出，合同无效不等于承租人可无偿使用房屋，出租人有权主张实际占有期间的使用费。本案中，法院支持了按租金标准计算的使用费，但因装修未完成酌情降低标准。

三、已收取的押金是否应退还？
押金作为履行合同的担保，合同无效后原则上应予退还。但我们律师团队主张，押金可先抵扣承租人应付的占有使用费，多退少补。本案中，法院判决出租人退还押金49万余元，同时支持使用费163万余元，两相抵扣后出租人实际获得净额113万余元。

【重要】本案启示：出租人应重点收集承租人实际占有的证据，如装修照片、付款记录、沟通记录等，以证明使用事实。合同无效后，押金处理应结合使用费抵扣，避免单独退还导致损失。

山河律师事务所在该领域经验丰富，欢迎咨询我们。