实际出资人能否依据出资事实主张不动产所有权

实际出资人能否依据出资事实主张不动产所有权

我们湖北山河律师事务所周叶律师团队近期处理了一起典型的房产确权纠纷案件。当事人张某全额出资购买一套商品房，但出于限购政策考量，将房屋登记在朋友李某名下。后李某因个人债务问题，该房屋被法院查封，张某遂向法院提出执行异议，主张自己对房屋享有实际所有权。

【一、基本案情】

　　2021年3月，张某因不具备当地购房资格，与李某签订《房产代持协议》，约定由张某支付全部购房款及税费，房屋暂登记于李某名下，待张某取得购房资格后李某无条件配合办理过户。张某随后通过银行转账向开发商支付了全款200万元，并实际占有使用该房屋至今。2023年5月，李某因民间借贷纠纷被诉至法院，该房屋被依法查封。张某遂以实际出资人身份提起案外人执行异议之诉。

【二、争议焦点】

　　（一）张某作为实际出资人，是否依法对该不动产享有所有权；

　　（二）张某与李某之间的代持协议能否排除法院的强制执行。

【三、法律分析】

　　（一）不动产所有权的认定以登记为基本原则

　　根据《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在李某名下，因此从物权公示原则出发，法律上的所有权人系李某，而非实际出资人张某。出资行为仅构成债权关系，不能直接产生物权变动的效果。

　　（二）实际出资人可依据代持协议主张债权请求权

　　根据《民法典》第143条，具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗的民事法律行为有效。张某与李某签订的《房产代持协议》系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，该协议合法有效。张某可依据该协议向李某主张【合同履行请求权】，要求李某配合办理过户登记。但该权利属于债权，而非物权。

　　（三）代持关系能否排除强制执行需综合判断

　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张某虽满足前三项条件，但未能办理过户系因其自身不具备购房资格，属于【因买受人自身原因未办理过户】，因此法院通常不支持其排除执行的请求。

【四、裁判规则与处理要点】

　　（一）实际出资人不能仅凭出资事实直接取得不动产所有权，必须通过登记才能取得物权。出资行为仅产生债权关系，登记行为才产生物权效力。

　　（二）借名买房协议在双方之间具有法律约束力，但该协议不能对抗善意第三人，也不能当然排除法院对登记在代持人名下房产的强制执行。实际出资人只能向代持人主张违约责任或要求赔偿损失。

　　（三）实际出资人若希望获得物权保护，应尽快满足过户条件并完成登记。在无法办理过户的情况下，可通过【预告登记】制度（《民法典》第221条）或【网签备案】等方式增强权利保护，但预告登记后90日内未申请正式登记的，预告登记失效。

【五、律师建议】

　　我们湖北山河律师事务所周叶律师团队建议，如遇实际出资人与登记人不一致的情况，应做到以下几点：第一，务必签订书面代持协议，明确双方权利义务，并保留好全部付款凭证；第二，若条件允许，应尽快办理过户登记，避免长期处于权利不稳定状态；第三，若因限购等客观原因无法过户，可考虑办理预告登记或不动产抵押权登记，以增强权利保障。如有类似情况，欢迎咨询湖北山河律师事务所周叶律师团队。

【核心要点】

　　● 不动产所有权以登记为准，实际出资行为不直接产生物权效力，仅形成债权关系
　　● 借名买房协议有效但属内部约定，不能对抗善意第三人或法院强制执行
　　● 实际出资人排除执行需同时满足签订书面合同、合法占有、支付全款、非自身原因未过户四个条件
　　● 建议通过预告登记、抵押权登记等方式增强权利保护，并尽快完成过户
　　● 代持协议应书面化，保留付款凭证，避免口头约定导致举证困难

——来源：湖北山河律师事务所周叶律师团队·专利法律知识库