租户涉案失联欠租，律师助出租方追回88万

租户涉案失联欠租，律师助出租方追回88万

我们山河律师事务所代理的出租方吴某房屋租赁合同纠纷案，核心争议焦点为：承租人因涉嫌刑事犯罪被羁押，导致房屋被查封、欠付租金及费用，出租方是否有权解除合同并追索全部欠款。以下结合《中华人民共和国民法典》具体法条逐条分析。

第一，关于合同解除权。根据【民法典第563条】，当一方因不可抗力或违约行为导致合同目的无法实现时，另一方有权解除合同。本案中，承租人吴某因刑事犯罪被拘留，其经营的汗蒸馆被公安机关查封，导致房屋长期无法正常使用，出租方无法实现收取租金的合同目的。尽管查封行为并非吴某主动违约，但其涉案行为直接造成合同履行障碍，应认定为根本违约。因此，我们律师团队主张解除合同，获得法院支持。

第二，关于欠付租金的追索。根据【民法典第579条】，当事人一方未支付金钱债务的，对方可以请求其支付。我们提交了《补充协议》及银行流水，证明截至2023年12月，吴某尚欠租金884,486元。吴某虽辩称已交租至2023年9月，但未能提供有效证据反驳我方主张。法院最终全额支持了租金诉请。

第三，关于物业费及水电费的认定。物业费部分，吴某主张出租方曾口头承诺免除，但依据【民法典第490条】，合同变更需书面形式或双方明确合意，吴某未能举证，法院未予采信，判决支付27,628元。水电费部分，因与其他房屋共用无法精确拆分，我们依据双方确认的催款通知主张固定金额，但因证据链不足，法院未予支持。这提醒出租方，费用拆分条款应在合同中明确约定，并保留独立计量凭证。

第四，关于违约金与保证金折抵。合同约定违约金为三个月租金（约24.5万元），但房屋被查封后出租方实际损失低于此金额。根据【民法典第585条】，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据请求予以适当减少。我们主动请求法院酌情调整，并主张以保证金140,525元折抵违约金。法院采纳该方案，避免了出租方另行起诉保证金的诉累。

本案启示：面对租户涉案、失联等风险，出租方应完善合同条款，明确费用拆分与违约责任。山河律师事务所在该领域经验丰富，欢迎咨询我们。