房屋租赁合同解除违约金如何认定

房屋租赁合同解除违约金如何认定

我们山河律师事务所近期处理一起涉疫房屋租赁合同纠纷案，该案经上海一中院二审维持原判，对违约金认定具有典型参考意义。争议焦点在于：提前解约是否构成违约，违约金能否因疫情减免。

我们律师团队依据《民法典》第585条逐条分析：该条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可予调整。本案中，出租方主张空置9个月损失，但未能举证证明实际损失金额，法院据此将解约违约金调低至两个月租金。同时，根据上海高院涉疫案件指导意见，疫情导致合同无法履行的，可适用不可抗力或情势变更规则，部分免除责任。我们代理承租方，提交了疫情期间经营困难证据及发函要求减免租金的记录，法院酌情减免2022年5月10日至6月30日租金。

【注意】疫情并非免责金牌，但可成为减责事由。法院坚持共担风险、利益平衡原则，既保护守约方利益，也体谅违约方困难。证据保留至关重要，包括经营困难证明、解约沟通记录等。山河律师事务所在该领域经验丰富，欢迎咨询我们。